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陕西荣民物业服务有限公司管理制度

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陕西荣民物业服务有限公司管理制度

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  陕西荣民物业服务有限公司管理制度

    荣民物业〔2022〕1号


  第一章  总则
  第一条  制度目的
  1. 陕西荣民房地产集团有限公司开发的各类房产项目,以及物业公司承接的非荣民地产开发项目,均属于陕西荣民物业服务有限公司管理范围。
  2. 物业公司是独立的法人主体,在集团人力资源行政部管理下,设独立的人事体系;在集团财务投资管理公司管理下,设独立财务体系。
  3. 提升地产公司品牌效益,对地产公司可持续发展起到至关重要的作用。物业公司未来要成为集团下属公司的重要组成部分。为努力打造提供高品质物业服务、经济效益高,且独立自主经营的上市公司,特制订本制度。
  第二条  企业宗旨
  大局观、忠诚度、执行力、精气神。
  第三条  管理范围
  1. 地产公司开发的所有地产项目。
  2. 地产公司开发的所有住宅类项目、部分商业及地下停车场。
  3. 地产公司开发的所有商业综合体、配套的地下停车场及设施。
  4. 地产公司开发的所有甲乙级写字楼、超高层、配套的地下停车场及设施。
  5. 地产公司开发的所有甲乙级商业、超高大平层公寓、酒店式公寓、配套的地下停车场及设施。
  6. 地产公司开发的所有商业步行街、商铺及配套的设施设备。
  7. 地产公司开发的三星级、四星级、五星级酒店及会议中心。
  8. 地产公司开发的养生养老住宅,以及配套的幼儿园、学校、医疗用房、商业步行街、养老商业等。
  9. 地产公司未来开发的各类项目。
  10. 物业公司未来管理地产公司开发项目以外的物业,占比不得低于30%。
  第二章  物业管理目标
  第四条  树立荣民物业品牌,要把物业公司打造成可持续发展的上市公司,给集团创造丰厚的经济效益和利润。
  第五条  物业公司负责人要有超高的管理艺术和管理能力,建立热情、周到、严谨、周密的物业管理体系,做到管理高效、服务优质,业户满意度必须达到100%。
  第六条  物业管理500户以上的项目,要根据所产生的垃圾量配建相应规格的独立垃圾站。例如,荣民大唐养生小镇等养生养老项目,每个地块要配建一个垃圾站,各小区要按照当地政府出台的生活垃圾分类管理条例或办法进行精准分类,不得出现垃圾分类后混装拉运现象。甲级写字楼、甲乙级商业性质大平层公寓、酒店、商业综合体等场所产生的垃圾,要统一放置在地下室规定位置,并做好分类工作,不得出现异味。
  第七条  物业公司管理的所有住宅小区超过500户的,商场超过3万平方米的,酒店超过2万平方米的,甲乙级写字楼、甲乙级公寓超过3万平方米的,幼儿园、学校超过1000名学生的,一律要配建相应规模的微型消防站。规模较大的必须配备专职消防人员,规模较小的要配备兼职消防人员。所有消防人员必须学懂弄通并严格执行省市消防管理条例,不得走样、不得放松。消防站的设施设备要严格按照消防部门要求配置,不得形同虚设。
  第八条  物业公司要做好所有在管项目供水、供电、供暖、消防、下水、排水的服务保障工作。物业负责人每个季度要对所有设施设备进行一次预判和评估,并形成书面文件,由物业负责人确认后顺延至下一季度使用。
  第九条  物业公司要对所有在管项目的设施设备进行跟踪维护,电梯、空调、通风、配电、通讯、水泵房、门、窗、防盗设备、防火卷帘、弱电、智能化、充电桩、门禁、道闸、管井等配套设备,物业负责人每个季度要进行一次巡检,并正确填写评估表格,由物业负责人确认后顺延至下一个季度使用。
  第十条  地产公司在建及新开发项目,物业公司要从图纸阶段介入,在设计阶段完善物业所有设施设备及配套,不得后置。
  第十一条  物业公司在管所有项目的景观、树木、道路、各类上下水、管井等,物业负责人每个季度进行一次巡检,并正确填写评估表格,由物业负责人确认后顺延至下一季度使用。
  第十二条  物业公司在管所有项目地下车库的出入通道要分明、清晰,并设置电子收费系统,不得现场收费,现场收费一经发现均视为违规,由集团审计法务部进行审计。各类收费标准由集团审计法务部按照项目所在地的市级收费标准确定,所有收费系统要与物业负责人的电脑关联匹配,由物业负责人控制管理。
  第十三条  物业公司在管所有项目地下车库的出入口标识标牌、地面灯具、通风、消防喷淋系统、停车位画线、挡杆、防撞设施、凸面广角镜等设施,物业负责人每个季度进行一次巡检,并正确填写评估表格,由物业负责人确认后顺延至下一季度使用。
  第十四条  物业公司在管所有项目内的摩托车、电动车、自行车必须在指定区域停放,物业公司负责配备充电设备,不得占用停车位及公共区域,不得出现脏乱差现象。
  第十五条  物业公司要确保所有在管项目安防监控系统全覆盖,做到360度无死角,并设置独立监控室,监控数据至少保留30天,要与城市天网系统及周边派出所实现数据共享。
  第十六条  物业公司在管的所有小区、楼栋必须安装门禁系统,确保所有业主信息录入完整,实现人脸、指纹、刷卡三合一,严格执行来访人员信息登记制度,来访人员经业主核实确认后方可放行。
  第十七条  物业公司要对所有在管项目内的道路、楼栋、垃圾箱、树木、管井、马路道牙以上区域的配套设施定期维护,属于市政管理范围的道路、树木、公共汽车站牌、垃圾箱不得出现破损或缺失,如有损坏,物业负责人要积极联系市政部门,确保该区域设施设备齐全、道路畅通。
  第十八条  物业公司要定期对所有在管项目内外的外立面进行巡检、维修,若因不可抗拒因素造成损坏的,报地产公司后,对该区域进行维修,维修经费使用专项维修资金。
  第十九条  物业公司要定期对所有在管小区、楼栋的防水设施进行跟踪维护,若出现漏水现象,立即调取施工合同档案,核实防水保修期。若在防水保修期限内,立即上报集团财务投资管理公司,暂停退还合同质保金,并通知工程部进行维修;若超过施工合同防水保修期限,立即使用专项维修资金维修。
  第二十条  物业公司要认真研读地产公司与各类承包工程的合同,留存项目相关的施工合同复印件。若出现工程质量问题,在保修期限内的,立即上报集团财务投资管理公司,暂停退还合同质保金,施工单位未在限定时间内维修的,由第三方进行维修,维修费用在质保金中予以扣除。
  第二十一条  物业公司要学懂弄通专项维修资金管理办法中的所有条款,要将该办法用好、用准、用活。
  第二十二条  物业公司留存所有在管项目的纸质版、电子版图纸,以便维修时使用。图纸由地产公司设计研发部提供,集团审计法务部监督。
  第二十三条  物业公司所有在管项目必须通过项目所在地自然资源规划局的验收。
  第三章  人事及财务管理
  第二十四条  物业公司的组织架构必须经集团人力资源行政部审批后方可使用,未经集团人力资源行政部审批的不得私设。
  第二十五条  集团人力资源行政部对物业公司主要负责人及副职、部门负责人等人员编制进行管理,负责上述人员的定职、定岗、定薪及考核。
  第二十六条  物业公司财务管理、人员编制由集团财务投资管理公司全面管理、管控,在集团财务投资管理公司的全面指导下进行财务管理,设置财务人员及岗位。
  第二十七条  物业公司保安、保洁人员的外包要符合以下要求:一、外包服务公司必须在本市排名前3位,具备5年以上管理经验;二、必须要通过集团招投标程序,选择价格合适、服务质量好的外包服务公司。
  第二十八条  物业公司用人必须符合集团人力资源行政部确定的标准,总监及以上人员必须经集团人力资源行政部审批后方可上岗,其余物业管理人员的聘用,由物业总经理审批。
  第二十九条  物业公司要将人员编制严格控制在合理范围内,根据项目规模确定人数,必要时可一人多岗,不得出现人浮于事现象。
  第三十条  物业公司所有聘用人员的薪酬必须严格执行集团薪酬委员会确定的薪酬标准,全体人员定薪前由物业公司报送集团人力资源行政部审核,董事长审批后方可执行。
  第四章  管理面积收费标准
  第三十一条  物业公司所有在管小区、楼栋、地下车位,要有统一的建筑面积台账,包含全部的公摊面积。
  第三十二条  物业公司所有在管小区、楼栋的建筑面积要与设计图纸、实测报告、销售面积保持高度一致,物业收费面积不得低于销售面积。
  第三十三条  物业公司所有在管小区、楼栋的地下车位,必须与销售部所销售的数量保持高度一致。
  第三十四条  物业公司对未售部分的房产、车位及设备用房,严格按照资产运营管理公司租金标准进行定价出租,并按照已售资产的物业收费标准收取物业费。未经资产运营管理公司授权,一律不得出租。
  第三十五条  物业公司在管的所有项目及地下车位等全部管理面积,必须经集团审计法务部精准测算,最终以集团审计法务部确定的面积为准。
  第三十六条  物业公司在管小区、楼栋的全部广告位、电子屏、电梯看板、社区公共场地的租金,严格按照集团审计法务部确定的标准执行。甲级写字楼、甲级商业性质大平层公寓、五星级酒店一律不得设置电梯看板广告,公共场地不得出租。
  第三十七条  物业公司在管的所有项目及地下车位等全部管理面积,收费必须以集团审计法务部、地产公司设计研发部、地产公司销售部确认的面积为依据,未经前述三个部门签字确认的,不得作为收费依据。
  第三十八条  物业公司要对所有在管的建筑面积、车位,所出租的电梯看板、公共场地,全部登记造册,作为物业管理的收费依据。
  第三十九条  物业公司要对所有在管的建筑面积、地下车位、甲级写字楼、甲级商业性质大平层公寓、乙级写字楼、乙级商业性质大平层公寓、商场、酒店、会议中心、商业步行街、商铺、学校、幼儿园、养老养生中心、大型商业步行街等制定详细的收费标准。
  第四十条  物业公司所有在管各类物业的收费标准必须报送集团,由集团审计法务部审核确定无误,经董事长审批后严格执行。
  第四十一条  物业公司所收取各类物业管理的收费标准要满足以下要求:一、根据业态、不同的服务标准,收取不同的费用;二、所有收取的费用以集团及地产公司销售部的意见为依据;三、符合当地政府针对不同业态的收费要求,不得高于地方政府规定的收费标准。
  第四十二条  物业公司所有在管小区、楼栋的水、暖、气、电的收费标准严格按照当地政府的收费标准执行,不得出现收费标准高于当地政府规定的情形。
  第四十三条  物业公司要严格防控,不得出现偷水、偷电、偷气等现象,要对每一个用户所使用的计量数据进行跟踪、研判,不得出现物业公司所收取的各类费用总金额小于物业公司向有关政府部门缴纳的费用总金额的情况,若出现此类问题,物业负责人承担主要责任。
  第五章  物业信息中介中心
  第四十四条  由陕西荣民物业服务有限公司注册一家独立法人主体公司,作为物业信息中介中心。
  第四十五条  中介中心在物业公司所有在管小区、楼栋范围内开展房屋及车位的买卖、租赁中介业务。
  第四十六条  集团制定中介中心详细的经营规则和经营范围,中介中心严格执行集团确定的经营规则,并在经营范围内开展业务。
  第四十七条  中介中心必须在行业准入的经营范围和领域内开展工作,不得在准入以外的领域开展工作。
  第四十八条  中介中心所有的收费要按照所在区域的市场收费标准执行,不得高于市场收费标准。
  第四十九条  中介中心在经营过程中,必须遵纪守法,合法合规经营,所有开展的业务,主要服务所管理区域的人员,不得出现虚假中介。
  第六章  物业文化
  第五十条  物业公司要有统一的VI系统,包括LOGO、标识标牌,要开设独立的公众号,建立全套文化系统。
  第五十一条  物业公司必须订制统一的物业服装,物业管理人员、工程维修人员按照工种制作,消防人员专用工作服装在消防部门指定单位购买。
  第五十二条  物业公司要有单独的企业文化宣传口号,不得使用荣民集团、荣民地产等的宣传口号。
  第五十三条  物业管理人员佩戴物业公司统一制作的工牌方可上岗,工牌要有醒目的荣民物业标志,同时必须佩戴物业公司司徽,党员必须佩戴党徽。
  第五十四条  物业公司所有上墙的海报、宣传栏,必须按照物业公司独立的VI系统及标准制作。
  第五十五条  物业公司根据岗位明确岗位职责、制定管理制度,文字要清晰、制度要严明,做到制度上墙。物业公司岗位职责及制度细则要比本制度更加严格、细化。
  第五十六条  物业公司管理范围内不得出现业主投诉,对于业主反映的问题必须在当日内妥善处理完毕。
  第五十七条  物业公司所有在管小区、楼栋,要在指定位置公示集团审计法务部的举报电话和邮箱,接受集团审计法务部的审计监督。
  第五十八条  物业公司管理过程中,若出现大规模投诉、上访或给公司造成重大损失的,物业公司主要负责人及项目负责人承担主要责任,集团人力资源行政部将此作为年度考核的重要指标。
  第五十九条  物业公司所有人员不得在小区出售沙子、水泥等建筑装修材料。物业公司在管项目内不得出现食品、餐饮经营行为,一经发现,项目负责人立即开除。
  第六十条  物业公司在管项目不得出现单元房分割出租的群租情形。
  第六十一条  物业公司在管项目不得出现将单元房改造为办公、餐饮等情形,不得出现经营行为和违法行为。
  第六十二条  物业公司所管理的各类业态,必须与业主在装修前签订装修管理合同,根据房屋面积收取合理的公共区域成品保护费,业主装修完成并办理相关手续后7日内退还。业主装修时不得破坏房屋主体结构、防水,装修要有明确的时限,规定时间外不得装修。业主装修要按照地产公司销售时的要求执行,不能封闭的阳台坚决不得封闭。
  第六十三条  物业公司在管的所有项目,每年分项目进行一次业主委员会对物业公司的评价,由集团审计法务部制作表格,并对接业主委员会,考核结果分优秀、良好、一般、不合格。
  第六十四条  物业公司要长期与供热、供水、供气、供电等市政部门保持良好关系,确保所管理物业的相关配套设施设备正常运转。
  第七章  物业管理细则
  第六十五条  由物业公司根据本制度制定荣民物业管理细则。
  第六十六条  物业公司制定的所有管理细则必须精准、详实,紧扣本制度。
  第六十七条  物业管理细则要与本制度高度吻合,并在本制度的基础上完善、细化,物业管理细则由集团审批后方可作为物业公司的管理依据。
  第八章  招标采购
  第六十八条  物业公司要按照集团招投标管理办法,建立完整的招投标体系,严格按照招投标流程在集团品牌库范围内采购。
  第六十九条  物业公司采购的各种物料、耗材、物资,1万元以上的,需提前1个月上报集团,由集团招标采购部按照招投标流程统一采购;1万元以下的物料、耗材、物资由物业公司自行采购,由集团审计法务部进行审计后方可走账。设备类采购,需提前3个月上报集团。
  第七十条  物业公司所采购的物资必须真实有效,数量、型号、品牌必须明确,设备类采购必须与本项目原有的厂家、品牌一致。
  第七十一条  物业公司在所管理物业的城市,可设一个物资总库,原则上所有的物资不得跨市调度使用。
  第七十二条  同一城市内,物业公司所管理的面积达到30万平方米以上的,可设一个零星库房。所有物资、设备必须登记造册,明确记录使用的用途、数量及位置,并拍照存档,便于审计。
  第七十三条  物业公司所有物料、耗材、物资,必须在集团品牌库范围内采购,严格把控质量,不得购买伪劣产品。
  第七十四条  物业公司工作人员不得冒领冒用耗材、物资、设备,耗材、物资、设备账目,未经集团审计法务部最终审核确认的,一律不得核销。
  第七十五条  物业公司各种物业管理费用、耗材、设备的开支不得超出标准,该项指标纳入集团人力资源行政部对物业公司的考核范围,作为重点考核指标。
  第九章  档案管理
  第七十六条  物业公司在所管理项目的城市设置一个档案室,配备专门人员进行档案管理,严格按照要求和标准移交档案,移交时签署移交清单。
  第七十七条  单个项目资料必须分类归档,做到专柜专用,业主资料、项目图纸、设备证书、物业合同、往来函件、台账等资料必须归档。
  第七十八条  档案管理要做到台账与实物相符,纸质档案和电子档案要保持高度一致。若有不符情形,追究相关人员责任。
  第七十九条  所有人员要对档案资料保密,不得泄露业主信息及公司经营信息,不得买卖业主信息,一经发现,移交司法机关追究责任。
  第八十条  档案室规范化管理,做好防盗、防水、防火、防虫、防霉、防潮、防高温、防光。
  第十章  处罚和法律责任
  第八十一条  物业公司全体人员严格遵守本制度,若有违反,将给予罚款、降职、降薪或辞退,情节严重的,移交司法机关处理。

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