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荣民集团房地产成本核算管理制度流程

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荣民集团房地产成本核算管理制度流程

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  荣民集团房地产成本核算管理制度流程


  第一章  核算目的
  第一条  为加强成本管理,规范集团房地产开发项目成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,特制订本制度流程。
  第二章  核算的职责范围
  第二条  本流程适用于集团所有开发经营的房地产开发项目。
  第三条  财务投资管理公司负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发项目负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径。
  第三章  成本核算的基本程序
  第四条  成本核算的基本程序
  (一)根据项目特点和成本核算对象的确定原则,确定成本核算对象。
  (二)设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本费用。
  (三)按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
  (四)将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
  (五)根据实测报告等相关文件准确划分可售面积、不可售面积,以便正确划分相对应的成本。
  (六)编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。
  (七)正确划分已完工开发产品和在建开发产品之间的开发成本,结转完工开发产品成本和销售成本。
  (八)编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。
  第四章  成本核算对象的确定
  第五条  成本核算对象的确定
  (一)确定原则
  满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本管控的要求。
  (二)确定具体成本核算对象
  根据上述原则,结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。
  1. 一般以项目建设工程规划许可证所列开发工程为成本核算对象。
  2. 对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的施工标段/产品类型划分成本核算对象。
  3. 同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。
  4. 同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构,还应按结构划分成本核算对象。
  根据核算和管理需要,对独立的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均可单独作为成本核算对象。
  第五章  成本费用项目分类
  第六条  开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列项目:
  土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
  第六章  各成本项目的核算内容
  第七条  成本项目的核算内容
  (一)土地征用及拆迁补偿费
  指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:
  1. 政府规费
  主要包括土地价款、土地出让金、市政配套费、城市基础设施配套费、土地契税、土地购置相关费用、土地登记、办证、评估费等政府收费项目。
  2. 拆迁安置、补偿、征地等费用
  主要包括:拆迁管理费、拆迁补偿费(包括货币补偿、实物补偿、过渡费)、拆迁相关工程费等。
  3. 红线外市政设施费
  主要包括:红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
  4. 其他
  (二)前期工程费
  指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容:
  1. 研发及方案费用
  主要包括研发费、前期调研费及各类技术咨询费等。
  2. 规划设计费
  包括总体规划设计费、施工图设计费、方案设计费、扩初设计费、环境景观设计费、装修设计费、方案招标费、规划设计模型制作费、人防施工图审查、质检费用、方案评审费、效果图设计费、策划、制作费、施工图审查费等。
  3. 勘察测量检测费
  包括勘测费用、观测检测费、噪音排污费、预实测费用、工程勘探费、勘察费、测量费、定线费、考古发掘费等。
  4. 报批报建费
  包括可行性研究费、环境评估费、交通评估费、节能评估费、招投标管理费、预售证公告费、大证登记费、劳保统筹、新型墙体及散装水泥专项基金等。
  5. “三通一平”费
  (1)临时道路:接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
  (2)临时用电:接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
  (3)临时用水:接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
  (4)场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
  6. 临时设施费
  (1)临时围墙:包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
  (2)临时办公室:租金、建造及装饰费用。
  (3)临时场地占用费:含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
  (4)临时围板:包括设计、建造、装饰费用。
  (三)建筑安装工程费
  1. 土建工程类:包括土方工程、边坡支护工程、桩基工程、主体工程、门窗工程、墙体工程、防水工程、改造工程等。
  2. 水电安装工程:包括主体水电、地辐热工程、空调通风工程、消防工程、弱电工程、照明工程等。
  3. 甲供设备及材料:包括电梯设备、管道及通风设备、电气设备、土建材料、安装材料等。
  4. 装饰工程费:包括装饰施工费、材料费用、装饰品、家具等。
  5. 工程监理费。
  (四)基础设施费
  1. 供水:
  (1)室外给排水系统费:包括室外给水系统费和雨污水系统费用。其中室外给水系统费主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备及外接的消火栓等费用。
  (2)中水系统工程:主要包括管道系统、水泵等相关设施费。
  (3)热水系统费:主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。
  (4)其他费用。
  2. 供电:
  (1)室外电缆工程费:主要包括电缆购置及安装费。
  (2)室外电气及高低压设备费。主要包括:①高低压配电设备及安装:包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用;②室外强电管道及电缆敷设:室外强电总平线路部分费用;③室外弱电管道埋设:包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。
  (3)其他费用。
  3. 供热
  室外供热系统工程费:主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。
  4. 排污排洪费
  5. 供气
  室外燃气系统费:主要包括管道系统、调压站费用。
  6. 通讯费
  7. 室外管网施工
  8. 园林工程费
  (1)园林绿化:包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出。
  (2)园林建设费:建筑小品(雕塑、水景、环廊、假山等)。
  (3)大门及围墙建造费:包括永久性围墙、围栏及大门。
  (4)园林配套设施:室外背景音乐及其他园林配套设施费。
  (5)室外照明:室外照明电气工程,如路灯、草坪灯。
  (6)室外零星设施:各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
  (7)其他:需建造的其他设施费。
  9. 智能化系统设施费
  (1)停车管理系统费用:包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用。
  (2)小区闭路监控系统费用:包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用。
  (3)周界红外防越系统费用:红外对扫等系统费用。
  (4)小区门禁系统费用。
  (5)电子巡更系统费用。
  (6)电子公告屏费用。
  10. 其他:未明确的相关市政设施费
  (五)公共配套设施费
  指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类:
  1. 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等费用支出。
  2. 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
  3. 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。
  4. 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。
  5. 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如:
  (1)车库;
  (2)物业用房;
  (3)健身场所;
  (4)幼儿园;
  (5)露天停车场及自行车棚;
  (6)学校;
  (7)岗亭;
  (8)其他。
  (六)开发间接费用
  开发间接费是指与项目开发直接相关,但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费。主要包括:
  1. 项目管理费:直接从事项目开发的部门人员的工资、奖金、补贴、福利费、社保等人工费以及直接从事项目开发的部门折旧、修理、办公费、工会经费、水电费、劳动保护费、业务招待费、差旅费及中介机构服务费、财产类及其他保险费等。
  2. 周转房摊销:包括长期待摊费用摊销等。
  3. 资本化借款费用:
  包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用、融资费用,以及因外币借款而发生的汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
  4. 物业管理完善费:
  包括按规定应由开发商承担的由物业管理集团代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金,以及小区入住前投入的物业管理费用等。
  5. 项目营销设施建造费:
  (1)销售环境改造费:会所、所销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费,临时销售通道的设计、工程、装饰等费用。
  (2)售楼处装修、装饰费,包括设计、工程、装饰等。
  (3)样板间费用,包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用。
  (4)其他费用。
  第七章  成本费用的归集和分配
  第八条  成本费用归集原则
  一般能够分清成本核算对象的,可直接计入特定的成本核算对象中,由两个或者两个以上成本核算对象负担的成本,可先在共同成本或者开发间接费用中归集,然后按照受益原则和配比原则在各成本核算对象之间分配。
  第九条  成本费用的分配方法
  1. 占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
  (1)一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
  (2)分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配;期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
  2. 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
  (1)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
  (2)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
  3. 直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
  4. 预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
  5. 其他合理方法。
  第八章  附则
  第十条  本流程未涉及的成本核算事项,按国家或集团相关财务管理制度执行。
  第十一条  本流程由财务投资管理公司负责解释。
  第十二条  本流程自签发之日起施行。

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