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陕西荣民房地产集团有限公司营销管理制度

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陕西荣民房地产集团有限公司营销管理制度

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陕西荣民房地产集团有限公司营销管理制度

陕荣房发〔2022〕3号

                                   
  第一章
  总则
  第一条
  制度目的
  为规范陕西荣民房地产集团有限公司销售管理工作,提升公司品牌影响力,加大销售力度,完成公司下达的经营指标,特制定本制度。
  第二条
  企业宗旨
  大局观、忠诚度、执行力、精气神。
  第三条
  适用范围
  本制度适用于陕西荣民房地产集团有限公司全体员工以及营销管理相关人员。
  第二章
  认购管理
  第四条
  认购协议
  项目商品房认购所使用的认购协议必须满足以下要求:
  1. 每个项目开盘所使用的认购协议,须经公司根据项目实际情况重新修订后,方可使用。
  2. 认购协议原则上由审计法务部每3个月监督修订一次。
  3. 认购协议全部内容必须机打,除买受人签字外,其余任何内容均不得手写。
  4. 认购协议所有的信息应与明源销售管理系统保持一致。
  5. 认购协议的编号应连续,不得出现断号。
  6. 所有销售管理人员无条件按照认购协议内容执行,不得有任何变动。若有违反,应当承担相应责任,情节严重的,移交司法机关处理。
  第五条
  认购定金
  销售过程中必须按照以下标准收取认购定金,客户未在规定期限内付清款项或办理按揭贷款手续的,应当予以挞定,已付认购定金不退还。
  1. 住宅
  (1)销售总价200万元以下的,认购定金2万元,首付款7日内交齐。
  (2)销售总价200万元及以上的,认购定金5万元,首付款7日内交齐。
  2. 商业大平层公寓
  (1)面积200平方米以下的,毛坯认购定金5万元,精装认购定金10万元,首付款7日内交齐。
  (2)面积200平方米及以上,300平方米以下的,毛坯认购定金10万元,精装认购定金15万元,首付款7日内交齐。
  (3)面积300平方米及以上,500平方米以下的,毛坯认购定金20万元,精装认购定金30万元,首付款7日内交齐。
  (4)面积500平方米及以上,毛坯认购定金50万元,精装认购定金100万元,首付款7日内交齐。
  3. 商铺
  (1)销售总价200万元以下的,认购定金10万元,首付款30日内交齐。
  (2)销售总价200万元及以上,300万元以下的,认购定金15万元,首付款30日内交齐。
  (3)销售总价300万元及以上,500万元以下的,认购定金20万元,首付款40日内交齐。
  (4)销售总价500万元及以上,1000万元以下的,认购定金30万元,首付款50日内交齐。
  (5)销售总价1000万元及以上的,认购定金50万元,首付款60日内交齐。
  4. 公寓
  (1)销售总价100万元以下的,认购定金2万元,首付款7日内交齐。
  (2)销售总价100万元及以上的,认购定金5万元,首付款7日内交齐。
  5. 办公.
  (1)销售总价100万元以下的,认购定金5万元,首付款10日内交齐。
  (2)销售总价100万元及以上,300万元以下的,认购定金10万元,首付款15日内交齐。
  (3)销售总价300万元及以上,500万元以下的,认购定金20万元,首付款20日内交齐。
  (4)销售总价500万元及以上的,认购定金30万元,首付款50日内交齐。
  6. 车位
  (1)销售总价10万元以下的,一次付清。若需贷款的,按揭贷款全部手续7日内办理完毕。
  (2)销售总价10万元及以上的,认购定金2万元,7日内付清全款或办理完按揭贷款全部手续。
  7. 库房
  一次性付清全款。
  第六条
  销售工作人员严格按照以上规定执行。若有违反,将给予相关人员罚款、降职、降薪或辞退处理。
  第三章
  付款方式
  第七条
  按揭贷款
  所有商品房均可办理按揭贷款,由集团财务投资管理公司与地产公司共同对接合法合规的金融机构办理按揭贷款业务,对于符合按揭条件的客户,银行按揭贷款额度最低为总房款的50%。
  第八条
  一次性付款
  一次性付款的期限按照本制度第五条关于首付款的付款期限执行,财务及销售人员均不得违反。若有违反,将给予罚款、降职、降薪或辞退的处罚。
  第四章
  销售回款
  第九条
  地产公司销售人员严格按照公司规定的期限完成所有项目的销售回款,销售款项必须统一汇入公司指定账户,不得以任何个人名义收取。
  第十条
  客户以人民币或外币现金方式支付房款的,不得直接收取或以任何理由拒收,相关人员应陪同客户前往附近银行存入公司指定账户。
  第十一条
  销售回款为对销售人员主要考核指标,销售人员必须全额收回购房款,不能完成销售回款的,视为考核不合格。
  第五章
  挞定房源销售
  第十二条
  房源挞定后重新销售的,价格审批表未超过1个月,按照原价格执行;超过1个月,项目销售价格已经审批调整的,按照审批调整后的价格执行。
  第六章
  房源更名
  第十三条
  非直系亲属,一律不得更名。
  第十四条
  地产公司旗下销售的各类房源更名,必须严格执行审批流程。直系亲属更名,由集团审计法务部对客户更名材料进行审计,经审计确认真实有效并签字后,报董事长或总经理审批。销售总价100万元以下的,由总经理审批,销售总价100万元以上的,由董事长审批。
  第十五条
  客户购房后增减权益人的,必须严格按照更名审批流程办理,由总经理签字审批。
  第七章
  后台管理
  第十六条
  所有销售房源必须经地产公司明源销售系统释放后,方可进行销售。
  第十七条
  所有销售房源的明源系统数据、实际销售数据和财务收款数据必须保持一致。
  第十八条
  所有销售房源价格由营销负责人、总经理签字,经董事长审批后方可释放,未经审批或明源系统未释放的,一律不得对外销售。
  第十九条
  所有销售房源的面积必须精准,与预测面积保持一致,不得有任何误差。
  第二十条
  明源管理系统释放房源必须灵活适度,所有销售房源必须适时释放,不得截留。
  第八章
  销售管理
  第二十一条
  销售总货值超过1亿元的项目,销售时要按照以下规定执行:
  1. 选择西安市业内排名前5位的两家代理公司进行销售代理,可选择贝壳、境商等行业有核心竞争力的公司进行分销。
  2. 项目要有超强的自销团队,自销团队要满足以下条件:
  (1)项目销售负责人:要有5年以上同类产品销售负责人经验。
  (2)异地销售负责人:要有异地销售经验,要对项目产品充分了解,有5年以上同类产品销售经验。
  (3)项目外销负责人:要对项目产品充分了解,有5年以上同类产品销售经验。
  第九章
  案场管理
  第二十二条
  荣民系项目设售楼部的案场,要有统一的装修风格和模式。
  第二十三条
  荣民系项目自销人员和外销人员、异地销售人员,必须统一着装。
  第二十四条
  所有销售人员必须统一销售说辞,销售说辞必须经公司营销负责人签字,并对全体销售人员进行培训。案场销售人员每日下班时要对销售业绩和不足进行总结。
  第二十五条
  荣民系项目所有售楼部的物业工作人员着装、形象、身高必须统一,进行统一培训,不符合销售要求的,一律不得录用。
  第二十六条
  荣民系项目售楼部样板间香薰要适宜,各案场必须统一,要与SKP商场、香格里拉酒店标准保持一致。
  第二十七条
  荣民系项目所有售楼部的卫生必须达到五星级酒店标准。
  第二十八条
  售楼部外围的亮化、绿化、景观、道路、树木、市政设施要重点包装,不得出现脏乱差等现象。
  第二十九条
  售楼部保安要形象好、素质高,接待客户时要做到:一是引导客户在指定停车位停车;二是雨天或暴晒天气为客户撑伞;三是保安岗亭要符合荣民系标准,并设在醒目位置。 
  第十章  广告投放
  第三十条
  项目销售广告,经总经理审批后可在公司自持商业综合体的电子屏、地铁口、物业电梯、社区等区域的广告位投放。
  第三十一条
  总经理审批后,可在一线品牌开发商投放广告的线上线下平台进行投放。
  第三十二条
  销售制作的宣传片、楼书、户折等要充分展示项目区位、品质等优势。
  第三十三条
  销售礼品采购,必须由集团审计法务部审核,经总经理审批后,交成本招标部统一采购。销售礼品发放必须真实有效,任何人不得占为己有,集团审计法务部对销售礼品发放情况进行审计。
  第三十四条
  一个项目只配一辆看房车,看房车仅作为客户看房使用,不能另作他用。
  第三十五条
  销售活动费用5万元以下的,由营销负责人审批;5万元以上的,由总经理审批。
  第三十六条
  沙盘制作及其他销售物资采购,20万元以下的,由营销负责人审批;20万元以上的,由总经理审批。
  第十一章
  产品定位
  第三十七条
  营销负责人对所有开发的项目进行精准定位,明确项目开发与否和产品类型。
  第三十八条
  房地产投资要以住宅项目为主,做到资金快回收、高周转,确保所投入资金必须在12个月内收回。投资项目选址要经过投资委员会论证评估,地产公司的销售部门对项目投资有一票否决权。
  第三十九条
  原则上不再投资150米以上写字楼、综合体、酒店及商业用地性质的公寓。若投资,要经集团投资委员会及地产公司的销售部门充分论证,做到严格控制、谨慎投资,确保所投入资金必须在30个月内收回,销售去化不得低于项目总货值的80%。
  第四十条
  地产公司要将乡村振兴、养生养老等国家产业政策和金融政策支持的项目,作为未来重点投资项目。
  第四十一条
  当前房地产市场需求以刚改为主,投资项目要达到生态环境优美、高端豪华标准,选址宜在1000万以上人口的城市,距离城市中心50公里左右为宜,最好位于温泉、度假区、旅游景点等区域周边。
  第四十二条
  基于国家对房地产调控力度越来越严,民营地产公司在融资方面有很大“瓶颈”,地产公司可与央企、国企合作开发,但须符合以下条件:一是地产公司持股比例不得低于35%;二是所有投资项目必须符合项目的投资要求;三是合作项目要由房地产公司操盘开发、主导管理,要防止央企、国企只求规模、不求利润、体制不灵活等限制因素,避免侵占公司利润。
  第四十三条
  项目必须通过招拍挂方式取得土地使用权,商业建筑面积不得超过项目总面积的10%。
  第四十四条
  不再投资城(棚)改项目。
  第四十五条
  不符合以上要求的项目,地产公司销售部门对项目投资有一票否决权。
  第十二章
  档案管理
  第四十六条
  销售档案要分项目、分类别管理。档案包括纸质档案及电子档案,各类纸质档案与电子档案一致。
  第四十七条
  项目资料必须分类归档,做到专柜专用,客户资料、认购协议、销售合同、往来函件、销售台账等资料必须归档,做好防盗、防水、防火、防虫、防霉、防潮、防高温、防光。
  第四十八条
  所有人员要对档案资料保密,不得泄露客户信息及公司经营信息。否则,移交司法机关追究法律责任。
  第四十九条
  项目销售去化达到95%后一周内,要将项目所有的资料移交档案室,严格按照集团档案室的要求和标准移交,移交时签署移交清单。
  第十三章
  处罚规定
  第五十条
  全体销售人员应当严格遵守本制度。若有违反,将给予罚款、降职、降薪或辞退处罚,情节严重的,移交司法机关处理,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国刑法》中有关经济犯罪的条款执行。

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荣民集团是陕西一家大型民营企业,是中国民营企业500强,2023年排名287位。

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